En los proyectos de construcción actuales, especialmente en edificación compleja, infraestructuras privadas, rehabilitación, hoteles, centros sanitarios, logística e inversiones con financiación externa, el control del coste se ha convertido en una cuestión estratégica. El promotor necesita certidumbre sobre el importe máximo de la obra; el contratista necesita reconocer costes reales y protegerse frente a riesgos no asumidos; el inversor exige previsibilidad del CAPEX; y el financiador requiere trazabilidad, auditoría y control documental. En ese contexto, el contrato de Precio Máximo Garantizado, conocido internacionalmente como GMP, ofrece una solución contractual cada vez más relevante.

Sin embargo, el GMP no es una simple cláusula de precio ni una variante menor del contrato a precio alzado. Es un sistema completo de gestión contractual, económica y documental. Exige definir con precisión el alcance incluido, las exclusiones, los costes reembolsables, la contingencia, el ahorro compartido, el libro abierto, la auditoría, las órdenes de cambio y la liquidación final. Cuando se aplica correctamente, permite combinar límite máximo de importe, transparencia de costes y flexibilidad controlada. Cuando se aplica mal, puede convertirse en una fuente de conflictos, reclamaciones y pérdida de confianza entre las partes.

Esta guía práctica nace para ofrecer una visión completa, profesional y aplicable del contrato GMP en construcción, con especial atención a España y Latinoamérica. A lo largo de sus capítulos se analizan los fundamentos del GMP, su comparación con otros modelos contractuales, la estructura jurídica y documental, la formación del precio máximo garantizado, los costes reembolsables y no reembolsables, la contingencia contractual, los mecanismos de ahorro compartido, el régimen de libro abierto, las compras, la subcontratación, las certificaciones, los pagos, los cambios de alcance, los riesgos, el plazo, la calidad, la recepción, la auditoría, el compliance, el uso de BIM, la financiación, la contratación internacional y la resolución de controversias.

Además, la guía incorpora una parte especialmente práctica dedicada a formularios, checklists, actas, informes y comunicaciones. Estos modelos permiten al profesional trasladar la teoría a la gestión diaria del proyecto: preparar un contrato GMP, revisar su idoneidad, controlar el presupuesto base, documentar inclusiones y exclusiones, registrar contingencia, tramitar órdenes de cambio, auditar el libro abierto, controlar compras, cerrar el coste final y calcular el ahorro compartido. La obra se completa con casos prácticos diseñados para mostrar problemas habituales y soluciones profesionales en situaciones reales de mercado.

Para el profesional del sector, dominar el contrato GMP supone una ventaja competitiva evidente. Permite negociar mejor, reducir incertidumbres, anticipar desviaciones, proteger el importe máximo garantizado, mejorar la relación entre promotor y contratista, facilitar la financiación, reforzar la confianza del inversor y evitar disputas innecesarias. También ayuda a implantar una cultura de transparencia, trazabilidad y control económico que resulta imprescindible en proyectos complejos.

Esta guía no está pensada como un estudio teórico aislado, sino como una herramienta de trabajo. Está dirigida a promotores, constructoras, project managers, cost consultants, quantity surveyors, arquitectos, ingenieros, responsables de contratación, asesores jurídicos, inversores, financiadores y profesionales que intervienen en operaciones de construcción donde el coste, el plazo, el riesgo y la documentación son factores decisivos.

Adquirir conocimientos avanzados sobre el GMP es invertir en seguridad contractual, rigor económico y capacidad de gestión. En un mercado donde los materiales fluctúan, los tipos de interés condicionan la financiación, los inversores exigen mayor control y los proyectos son cada vez más técnicos, disponer de una metodología clara puede marcar la diferencia entre una obra bien gestionada y un conflicto prolongado.

El contrato GMP ofrece oportunidades, pero exige método. Esta guía práctica le ayudará a entenderlo, negociarlo, implantarlo, auditarlo y cerrarlo con criterios profesionales. El siguiente paso es convertir el conocimiento en una herramienta real de gestión para sus proyectos.
 

1. Concepto técnico y contractual del Precio Máximo Garantizado
   a. Definición operativa del GMP como contrato con límite máximo de importe
   b. Diferencia entre precio máximo, presupuesto estimado, precio objetivo y precio cerrado
   c. Función del GMP como instrumento de control del coste y de reparto de riesgos
   d. Relación entre GMP, transparencia económica y confianza contractual
   e. Utilidad del GMP para promotores, constructores, financiadores e inversores

2. Elementos esenciales del contrato GMP
   a. Alcance de obra incluido en el precio máximo garantizado
   b. Costes reembolsables admitidos y costes excluidos
   c. Honorarios, beneficio industrial y gastos generales del contratista
   d. Contingencia contractual y reglas de utilización
   e. Mecanismo de ahorro compartido y liquidación final

3. Finalidad práctica del GMP en proyectos complejos
   a. Control de desviaciones económicas en proyectos con incertidumbre
   b. Agilidad para iniciar obras antes de cerrar completamente el diseño
   c. Incentivo a la eficiencia del contratista y de la cadena de suministro
   d. Reducción de conflictos por transparencia documental
   e. Mejora del control financiero del promotor

4. Proyectos en los que el GMP resulta especialmente útil
   a. Edificación terciaria, hotelera, sanitaria, logística e industrial
   b. Infraestructuras privadas y concesionales
   c. Rehabilitación compleja y cambio de uso de edificios
   d. Proyectos fast track con diseño parcialmente desarrollado
   e. Obras con financiación externa y exigencias de control de coste

5. Riesgos principales del contrato GMP
   a. Definición insuficiente del alcance inicial
   b. Inclusión ambigua de partidas reembolsables
   c. Uso indebido de la contingencia
   d. Falta de trazabilidad documental en régimen de libro abierto
   e. Conflictos en la determinación del ahorro compartido

6. Ventajas y límites del GMP frente a otros modelos contractuales
   a. Ventajas para el promotor en control de importe máximo
   b. Ventajas para el contratista en reconocimiento de costes reales
   c. Límites cuando el diseño está poco desarrollado
   d. Límites cuando no existe cultura de auditoría y transparencia
   e. Condiciones mínimas para que el GMP funcione correctamente
 

1. GMP frente al contrato a precio alzado
   a. Diferencia entre precio cerrado y precio máximo garantizado
   b. Riesgo de mediciones, cambios y errores de proyecto
   c. Flexibilidad del GMP frente a la rigidez del precio alzado
   d. Transparencia de costes frente a opacidad económica
   e. Casos en los que conviene mantener un precio alzado tradicional

2. GMP frente al contrato de coste más honorarios
   a. Cost plus sin límite máximo de importe
   b. GMP como evolución del coste reembolsable con techo económico
   c. Incentivos del contratista para controlar el coste
   d. Riesgos para el promotor en ausencia de tope económico
   e. Fórmulas híbridas de coste más honorarios con precio máximo

3. GMP frente al EPC llave en mano
   a. Diferencia entre responsabilidad integral EPC y gestión compartida del GMP
   b. Asignación de riesgos de diseño, compras y construcción
   c. Tratamiento de cambios de alcance
   d. Control del promotor sobre la cadena de suministro
   e. Utilidad del EPC cuando se busca transferencia máxima de riesgo

4. GMP frente al EPCM y Construction Management
   a. Papel del contratista gestor frente al contratista ejecutor
   b. Diferencia entre gestión de compras y asunción del riesgo de coste
   c. GMP con contratista principal y GMP con construction manager at risk
   d. Coordinación de paquetes de obra y subcontratos
   e. Compatibilidad del GMP con modelos de gestión profesionalizada

5. GMP frente a contratos colaborativos
   a. Relación con IPD, Alliance Contracting y contratos NEC
   b. Precio objetivo, gain/pain share y ahorro compartido
   c. Reglas de transparencia y toma de decisiones conjuntas
   d. Gestión temprana de riesgos y oportunidades
   e. Integración del GMP en esquemas colaborativos progresivos

6. Selección del modelo contractual más adecuado
   a. Matriz de decisión según alcance, diseño, plazo y financiación
   b. Nivel de madurez del promotor y del contratista
   c. Capacidad de auditoría y control documental
   d. Apetito de riesgo del inversor y del financiador
   e. Recomendaciones prácticas para España y Latinoamérica
 

1. Estructura general del contrato GMP
   a. Contrato principal entre promotor y contratista
   b. Anexos técnicos, económicos y administrativos
   c. Documentos prevalentes y orden de prelación
   d. Régimen de contradicciones documentales
   e. Integración del contrato con el proyecto técnico

2. Documentos técnicos esenciales
   a. Memoria descriptiva y alcance de obra
   b. Planos, especificaciones y mediciones
   c. Programa de ejecución y hitos contractuales
   d. Plan de compras y estrategia de contratación
   e. Matriz de responsabilidades técnicas

3. Documentos económicos esenciales
   a. Presupuesto base del GMP
   b. Desglose de costes reembolsables
   c. Honorarios del contratista
   d. Contingencia contractual
   e. Fórmula de ahorro compartido y liquidación final

4. Documentos de libro abierto
   a. Reglas de contabilidad del proyecto
   b. Criterios de imputación de costes
   c. Formato de informes mensuales
   d. Documentación justificativa exigible
   e. Derecho de acceso, revisión y auditoría

5. Documentos de gestión de riesgos
   a. Registro inicial de riesgos
   b. Matriz de riesgos asignados al promotor
   c. Matriz de riesgos asumidos por el contratista
   d. Matriz de riesgos compartidos
   e. Protocolo de actualización de riesgos

6. Documentos de cierre contractual
   a. Liquidación final del coste real
   b. Certificado de uso de contingencia
   c. Informe de ahorro compartido
   d. Informe de auditoría final
   e. Acta de recepción y cierre económico
 

1. El promotor en el contrato GMP
   a. Función de definición estratégica del proyecto
   b. Aprobación del alcance, presupuesto y GMP
   c. Control de cambios y decisiones críticas
   d. Acceso a información de costes y compras
   e. Responsabilidad en instrucciones que alteren el importe garantizado

2. El contratista principal o construction manager at risk
   a. Obligación de ejecutar o gestionar la ejecución de la obra
   b. Responsabilidad sobre el precio máximo garantizado
   c. Gestión de subcontratistas y proveedores
   d. Deber de transparencia en régimen de libro abierto
   e. Responsabilidad por desviaciones no aprobadas

3. El equipo de diseño y consultores técnicos
   a. Arquitectos, ingenieros y consultores especializados
   b. Responsabilidad por definición técnica del alcance
   c. Coordinación con el contratista durante la fase pre-GMP
   d. Control de cambios derivados de diseño
   e. Interacción con BIM, mediciones y especificaciones

4. Project manager, quantity surveyor y cost consultant
   a. Función de control independiente del coste
   b. Validación del presupuesto base
   c. Revisión de certificaciones y costes reembolsables
   d. Control de contingencia y desviaciones
   e. Apoyo en auditoría y liquidación final

5. Financiadores, inversores y aseguradoras
   a. Exigencias de certidumbre de coste
   b. Control del importe máximo como garantía financiera
   c. Información periódica para seguimiento de financiación
   d. Impacto del GMP en drawdowns y covenants
   e. Relación con garantías, seguros y avales

6. Comité de seguimiento del contrato GMP
   a. Composición y funciones del comité
   b. Reglas de aprobación de compras, cambios y contingencia
   c. Periodicidad de reuniones e informes
   d. Escalado de controversias
   e. Trazabilidad documental de decisiones
 

1. Alcance incluido en el GMP
   a. Obras, instalaciones, suministros y servicios incluidos
   b. Trabajos preparatorios, provisionales y auxiliares
   c. Costes de coordinación, seguridad y calidad
   d. Alcance de gestión de compras y subcontratación
   e. Alcance de pruebas, puesta en marcha y entrega

2. Alcance excluido del GMP
   a. Trabajos fuera del perímetro contractual
   b. Cambios solicitados por el promotor
   c. Riesgos expresamente retenidos por el promotor
   d. Fuerza mayor y circunstancias extraordinarias
   e. Costes no imputables al contratista

3. Nivel de definición del proyecto antes de fijar el GMP
   a. Proyecto conceptual, básico, avanzado y de ejecución
   b. Riesgos de fijar el GMP con diseño insuficiente
   c. Información mínima exigible para negociar el precio máximo
   d. Validación de mediciones y especificaciones
   e. Recomendaciones para proyectos en España y Latinoamérica

4. Claridad en mediciones, unidades y calidades
   a. Mediciones abiertas y mediciones cerradas
   b. Criterios de medición y valoración
   c. Especificaciones técnicas vinculantes
   d. Alternativas técnicas y value engineering
   e. Control de cambios por indefinición de calidades

5. Matriz de inclusiones y exclusiones
   a. Finalidad práctica de la matriz
   b. Estructura por capítulos de obra
   c. Relación con el presupuesto GMP
   d. Reglas para resolver dudas de interpretación
   e. Actualización durante la ejecución

6. Consecuencias de una mala definición del alcance
   a. Disputas sobre costes reembolsables
   b. Uso abusivo de órdenes de cambio
   c. Consumo prematuro de contingencia
   d. Pérdida de confianza en el libro abierto
   e. Riesgo de superar el importe máximo garantizado
 

1. Fase previa a la fijación del GMP
   a. Análisis del proyecto y documentación disponible
   b. Estimación preliminar de coste
   c. Identificación de incertidumbres técnicas
   d. Revisión de mercado y disponibilidad de proveedores
   e. Definición de estrategia de compras

2. Presupuesto base del GMP
   a. Estructura por capítulos, partidas y paquetes
   b. Costes directos de obra
   c. Costes indirectos de proyecto
   d. Honorarios y gastos generales del contratista
   e. Contingencia y reservas autorizadas

3. Proceso de negociación del GMP
   a. Información que debe entregar el contratista
   b. Información que debe validar el promotor
   c. Negociación de riesgos incluidos y excluidos
   d. Revisión independiente por cost consultant
   e. Acta de acuerdo del precio máximo garantizado

4. Momento adecuado para cerrar el GMP
   a. GMP temprano con diseño incompleto
   b. GMP progresivo por fases
   c. GMP al finalizar la fase de preconstrucción
   d. GMP por paquetes de contratación
   e. Recomendación según tipo de proyecto

5. Ajustes permitidos al GMP
   a. Cambios aprobados por el promotor
   b. Variaciones legales o regulatorias
   c. Condiciones imprevistas del terreno
   d. Cambios de alcance y especificaciones
   e. Reglas de actualización documental

6. Errores frecuentes al fijar el GMP
   a. Subestimar inflación, suministros y plazos
   b. No diferenciar contingencia de beneficio
   c. No documentar exclusiones
   d. No auditar el presupuesto inicial
   e. No regular la revisión de precios y tipo de interés financiero
 

1. Costes directos reembolsables
   a. Mano de obra directa
   b. Materiales incorporados a la obra
   c. Subcontratos aprobados
   d. Equipos, maquinaria y medios auxiliares
   e. Transportes, seguros específicos y tasas vinculadas a la obra

2. Costes indirectos reembolsables
   a. Oficina de obra y personal técnico
   b. Seguridad y salud
   c. Control de calidad y ensayos
   d. Licencias, permisos y gestiones autorizadas
   e. Costes temporales de servicios de obra

3. Costes no reembolsables
   a. Costes generales corporativos no pactados
   b. Penalizaciones internas del contratista
   c. Errores, retrabajos y defectos imputables
   d. Costes sin justificación documental
   e. Gastos no autorizados por el procedimiento de aprobación

4. Gastos generales y honorarios del contratista
   a. Diferencia entre fee, overhead y beneficio
   b. Honorario fijo
   c. Honorario porcentual
   d. Honorario mixto con incentivos
   e. Relación entre honorarios y ahorro compartido

5. Control de imputación de costes
   a. Codificación contable por paquetes y partidas
   b. Documentación justificativa mínima
   c. Facturas, albaranes, nóminas y partes de trabajo
   d. Conciliación mensual de costes
   e. Revisión por el promotor y sus asesores

6. Conflictos habituales sobre costes
   a. Costes duplicados
   b. Costes de personal no asignado al proyecto
   c. Recargos no pactados de subcontratistas
   d. Materiales comprados en exceso
   e. Diferencias entre coste comprometido y coste incurrido
 

1. Concepto y función de la contingencia
   a. Diferencia entre contingencia, provisión y reserva
   b. Contingencia del contratista
   c. Contingencia del promotor
   d. Contingencia compartida
   e. Relación con riesgos previsibles e incertidumbres técnicas

2. Determinación del importe de contingencia
   a. Análisis de riesgos
   b. Nivel de definición del diseño
   c. Complejidad técnica del proyecto
   d. Volatilidad de precios y suministros
   e. Experiencia previa en proyectos comparables

3. Uso autorizado de la contingencia
   a. Procedimiento de solicitud
   b. Justificación técnica y económica
   c. Aprobación por el promotor o comité de seguimiento
   d. Registro de consumo de contingencia
   e. Documentación de soporte para auditoría

4. Uso no autorizado de la contingencia
   a. Corrección de errores del contratista
   b. Defectos de ejecución
   c. Retrasos imputables al contratista
   d. Costes sin trazabilidad
   e. Partidas excluidas del contrato

5. Seguimiento y reporting de contingencia
   a. Informe mensual de contingencia
   b. Contingencia comprometida
   c. Contingencia consumida
   d. Contingencia disponible
   e. Alertas tempranas de agotamiento

6. Contingencia y liquidación final
   a. Tratamiento de contingencia no utilizada
   b. Incorporación al ahorro compartido
   c. Devolución al promotor
   d. Reglas de reparto pactadas
   e. Riesgos de conflicto en el cierre económico
 

1. Concepto de ahorro compartido
   a. Diferencia entre ahorro real y ahorro aparente
   b. Ahorro frente al GMP aprobado
   c. Ahorro frente al presupuesto objetivo
   d. Ahorro por value engineering
   e. Ahorro por eficiencia de compras y ejecución

2. Fórmulas de reparto del ahorro
   a. Reparto porcentual simple
   b. Reparto escalonado por tramos
   c. Reparto condicionado a plazo y calidad
   d. Reparto vinculado a objetivos ESG
   e. Reparto con límite máximo de incentivo

3. Requisitos para reconocer el ahorro
   a. Cumplimiento del alcance
   b. Cumplimiento de calidades
   c. Cumplimiento de plazo
   d. Ausencia de reclamaciones pendientes
   e. Validación mediante auditoría final

4. Riesgos de manipulación del ahorro
   a. Inflar el GMP inicial
   b. Trasladar partidas fuera del alcance
   c. Diferir costes al periodo posterior a la recepción
   d. Reducir calidades sin aprobación
   e. Ocultar descuentos de proveedores

5. Pain share y responsabilidad por sobrecostes
   a. Sobrecostes asumidos por el contratista
   b. Sobrecostes compartidos por causas mixtas
   c. Límites de responsabilidad
   d. Excepciones por cambios aprobados
   e. Coordinación con penalizaciones por plazo

6. Diseño de incentivos equilibrados
   a. Incentivos económicos
   b. Incentivos de plazo
   c. Incentivos de seguridad
   d. Incentivos de sostenibilidad
   e. Incentivos de innovación y mejora técnica
 

1. Principios del libro abierto
   a. Transparencia económica
   b. Acceso a información verificable
   c. Trazabilidad de decisiones
   d. Proporcionalidad en el control del promotor
   e. Protección de información confidencial

2. Información que debe estar disponible
   a. Presupuestos de subcontratistas
   b. Órdenes de compra
   c. Contratos y pedidos
   d. Facturas y justificantes de pago
   e. Registros de mano de obra, maquinaria y materiales

3. Contabilidad del proyecto
   a. Códigos de coste
   b. Centros de coste
   c. Coste comprometido
   d. Coste incurrido
   e. Coste previsto a terminación

4. Informes económicos periódicos
   a. Informe mensual de coste
   b. Informe de variaciones
   c. Informe de contingencia
   d. Informe de compras
   e. Informe de previsión final del importe de obra

5. Acceso del promotor a la información
   a. Derecho de consulta
   b. Derecho de copia
   c. Derecho de auditoría
   d. Derecho de revisión por asesores externos
   e. Límites por confidencialidad comercial

6. Incumplimiento del libro abierto
   a. Costes no justificables
   b. Pérdida del derecho a reembolso
   c. Suspensión de pagos controvertidos
   d. Revisión extraordinaria
   e. Resolución de controversias
 

1. Estrategia de compras en contratos GMP
   a. Plan de compras inicial
   b. Paquetes críticos
   c. Paquetes de contratación temprana
   d. Paquetes sujetos a licitación competitiva
   e. Compras directas del promotor

2. Licitación de subcontratos
   a. Solicitud de ofertas
   b. Comparativo técnico y económico
   c. Criterios de adjudicación
   d. Revisión por el promotor
   e. Acta de recomendación de adjudicación

3. Contratación de proveedores y subcontratistas
   a. Condiciones contractuales alineadas con el GMP
   b. Obligaciones de transparencia
   c. Garantías y seguros exigibles
   d. Penalizaciones por incumplimiento
   e. Cesión de descuentos y rappels al proyecto

4. Gestión de cambios en subcontratos
   a. Órdenes de cambio de subcontratistas
   b. Validación técnica
   c. Validación económica
   d. Impacto en contingencia y GMP
   e. Registro documental

5. Compras internacionales
   a. Riesgos de tipo de cambio
   b. Riesgos logísticos y aduaneros
   c. Plazos de fabricación y transporte
   d. Garantías internacionales
   e. Impacto en financiación y calendario de pagos

6. Auditoría de compras y subcontratación
   a. Revisión de procesos competitivos
   b. Detección de conflictos de interés
   c. Control de adjudicaciones directas
   d. Verificación de descuentos y bonificaciones
   e. Informe de cumplimiento de compras
 

1. Sistema documental del proyecto GMP
   a. Archivo contractual
   b. Archivo técnico
   c. Archivo económico
   d. Archivo de compras
   e. Archivo de cambios y reclamaciones

2. Certificaciones de obra
   a. Certificación por coste incurrido
   b. Certificación por avance físico
   c. Certificación mixta
   d. Certificación de honorarios
   e. Certificación de contingencia aprobada

3. Procedimiento de aprobación de pagos
   a. Presentación de solicitud de pago
   b. Revisión por dirección facultativa o supervisión técnica
   c. Revisión por cost consultant
   d. Aprobación del promotor
   e. Pago y registro contable

4. Retenciones, garantías y avales
   a. Retención sobre certificaciones
   b. Garantía de cumplimiento
   c. Garantía de anticipo
   d. Garantía de defectos
   e. Liberación progresiva de garantías

5. Control del flujo de caja del proyecto
   a. Cash flow previsto
   b. Cash flow real
   c. Impacto de retrasos en pagos
   d. Coste financiero y tipo de interés aplicable
   e. Relación con la financiación del promotor

6. Revisión de pagos indebidos
   a. Costes duplicados
   b. Pagos sin soporte documental
   c. Facturas no vinculadas al proyecto
   d. Anticipos no regularizados
   e. Compensaciones en la liquidación final
 

1. Concepto de cambio en contratos GMP
   a. Cambio solicitado por el promotor
   b. Cambio derivado del diseño
   c. Cambio por condiciones imprevistas
   d. Cambio por normativa aplicable
   e. Cambio por propuesta de value engineering

2. Procedimiento de orden de cambio
   a. Solicitud de cambio
   b. Evaluación técnica
   c. Evaluación económica
   d. Evaluación de plazo
   e. Aprobación formal previa a la ejecución

3. Impacto del cambio en el GMP
   a. Aumento del precio máximo garantizado
   b. Reducción del GMP
   c. Consumo de contingencia
   d. Exclusión del GMP
   e. Tratamiento de cambios no aprobados

4. Cambios urgentes
   a. Necesidad de actuación inmediata
   b. Orden provisional
   c. Registro de emergencia
   d. Validación posterior
   e. Riesgos de abuso del procedimiento urgente

5. Value engineering y optimización del coste
   a. Propuestas del contratista
   b. Propuestas del promotor
   c. Mantenimiento de calidad y funcionalidad
   d. Reparto del ahorro generado
   e. Riesgos de reducción indebida de prestaciones

6. Disputas sobre cambios
   a. Falta de aprobación escrita
   b. Diferencias sobre alcance original
   c. Valoración económica controvertida
   d. Impacto en plazo no reconocido
   e. Mecanismos de resolución temprana
 

1. Matriz de riesgos del GMP
   a. Riesgos asumidos por el contratista
   b. Riesgos retenidos por el promotor
   c. Riesgos compartidos
   d. Riesgos asegurables
   e. Riesgos excluidos del contrato

2. Riesgos técnicos
   a. Errores de diseño
   b. Condiciones del terreno
   c. Interferencias con servicios existentes
   d. Falta de coordinación entre disciplinas
   e. Defectos de ejecución

3. Riesgos económicos
   a. Inflación de materiales
   b. Escasez de suministros
   c. Variación de tipo de cambio
   d. Incremento del coste financiero
   e. Insolvencia de subcontratistas

4. Riesgos de plazo
   a. Retrasos en diseño
   b. Retrasos en compras
   c. Retrasos por permisos
   d. Retrasos por interferencias de obra
   e. Retrasos por causas de fuerza mayor

5. Riesgos jurídicos y contractuales
   a. Ambigüedad en el alcance
   b. Falta de orden de prelación documental
   c. Incumplimiento del libro abierto
   d. Reclamaciones cruzadas
   e. Dificultad de ejecución de garantías

6. Gestión preventiva de riesgos
   a. Talleres de riesgos
   b. Alertas tempranas
   c. Actualización periódica de la matriz
   d. Planes de mitigación
   e. Integración con contingencia y reporting
 

1. Programa contractual de obra
   a. Programa base
   b. Hitos principales
   c. Ruta crítica
   d. Compras críticas
   e. Fechas de recepción parcial y final

2. Planificación fast track en GMP
   a. Inicio de obra con diseño parcial
   b. Paquetes tempranos
   c. Coordinación de diseño y construcción
   d. Riesgos de solapamiento
   e. Control de cambios por evolución del diseño

3. Penalizaciones, incentivos y ampliaciones de plazo
   a. Penalizaciones por retraso
   b. Incentivos por terminación anticipada
   c. Extensión de plazo por causas justificadas
   d. Costes prolongados
   e. Impacto en el GMP

4. Control de calidad
   a. Plan de calidad
   b. Ensayos y pruebas
   c. Inspecciones de obra
   d. No conformidades
   e. Correcciones y costes asociados

5. Recepción de obra
   a. Recepción parcial
   b. Recepción sustancial
   c. Lista de repasos
   d. Recepción final
   e. Efectos económicos de la recepción

6. Defectos, garantías y responsabilidad postcontractual
   a. Defectos aparentes
   b. Defectos ocultos
   c. Plazos de garantía
   d. Costes de reparación
   e. Relación con retenciones y avales
 

1. Objeto de la auditoría GMP
   a. Verificación de costes reembolsables
   b. Revisión de contingencia
   c. Confirmación de ahorro compartido
   d. Control de compras y subcontratos
   e. Validación de la liquidación final

2. Auditoría durante la ejecución
   a. Auditorías mensuales
   b. Auditorías trimestrales
   c. Auditorías por hitos
   d. Auditorías extraordinarias
   e. Auditoría de cierre

3. Documentación auditada
   a. Presupuesto GMP
   b. Facturas y justificantes
   c. Contratos de subcontratistas
   d. Órdenes de cambio
   e. Informes de coste y contingencia

4. Técnicas de auditoría de costes
   a. Muestreo documental
   b. Conciliación contable
   c. Comparación con mercado
   d. Revisión de duplicidades
   e. Análisis de desviaciones

5. Hallazgos habituales de auditoría
   a. Costes no autorizados
   b. Recargos indebidos
   c. Descuentos no trasladados al proyecto
   d. Contingencia mal aplicada
   e. Ahorros no correctamente calculados

6. Informe de auditoría GMP
   a. Estructura del informe
   b. Hallazgos económicos
   c. Recomendaciones correctivas
   d. Ajustes de importe
   e. Valor probatorio en caso de controversia
 

1. Riesgos de integridad en el GMP
   a. Adjudicaciones dirigidas
   b. Conflictos de interés
   c. Sobrefacturación
   d. Duplicidad de costes
   e. Manipulación del ahorro compartido

2. Políticas de compliance contractual
   a. Código de conducta del proyecto
   b. Declaración de conflictos de interés
   c. Reglas de aprobación de proveedores
   d. Prohibición de pagos indebidos
   e. Canal de comunicación de incidencias

3. Transparencia en compras
   a. Competencia real entre proveedores
   b. Registro de ofertas recibidas
   c. Justificación de adjudicaciones
   d. Trazabilidad de negociaciones
   e. Control de modificaciones posteriores

4. Protección de información confidencial
   a. Información comercial del contratista
   b. Información financiera del promotor
   c. Datos de proveedores
   d. Límites al acceso documental
   e. Cláusulas de confidencialidad

5. Compliance en España y Latinoamérica
   a. Adaptación a marcos legales diversos
   b. Proyectos privados y públicos
   c. Contratación con grupos internacionales
   d. Due diligence de contratistas y proveedores
   e. Coordinación con financiadores e inversores

6. Consecuencias del incumplimiento
   a. Rechazo de costes
   b. Penalizaciones contractuales
   c. Resolución del contrato
   d. Reclamación de daños
   e. Impacto reputacional y financiero
 

1. BIM aplicado al contrato GMP
   a. Modelo BIM como soporte de mediciones
   b. Detección de interferencias
   c. Coordinación de diseño y obra
   d. Extracción de cantidades
   e. Relación entre BIM y control de cambios

2. BIM 4D y planificación
   a. Vinculación del modelo al programa de obra
   b. Simulación de secuencias
   c. Identificación de riesgos de plazo
   d. Control de hitos
   e. Apoyo a reclamaciones de plazo

3. BIM 5D y control de coste
   a. Integración de mediciones y presupuesto
   b. Actualización de costes por cambios
   c. Seguimiento de coste comprometido
   d. Comparación entre coste previsto y real
   e. Soporte a auditoría económica

4. Plataformas colaborativas
   a. Common Data Environment
   b. Control documental
   c. Flujos de aprobación
   d. Registro de decisiones
   e. Trazabilidad para auditoría

5. Analítica de datos y reporting
   a. Cuadros de mando de coste
   b. Indicadores de contingencia
   c. Indicadores de compras
   d. Indicadores de desviación
   e. Alertas tempranas

6. Riesgos tecnológicos
   a. Datos incompletos
   b. Incompatibilidad de sistemas
   c. Falta de gobierno del dato
   d. Ciberseguridad
   e. Responsabilidad por errores de información
 

1. GMP y financiación del proyecto
   a. Certidumbre de importe máximo
   b. Control de desviaciones
   c. Información para entidades financiadoras
   d. Relación con calendario de disposiciones
   e. Impacto en covenants financieros

2. Perspectiva del inversor
   a. Protección frente a sobrecostes
   b. Mejora de previsibilidad del CAPEX
   c. Control de rentabilidad esperada
   d. Reducción del riesgo de ejecución
   e. Valoración del contratista y sus garantías

3. Flujo de caja y coste financiero
   a. Curva de pagos
   b. Anticipos
   c. Retenciones
   d. Coste de financiación durante la obra
   e. Impacto del tipo de interés en el proyecto

4. Garantías exigibles
   a. Garantía de cumplimiento
   b. Garantía de anticipo
   c. Garantía de defectos
   d. Seguro de responsabilidad
   e. Garantías de subcontratistas críticos

5. GMP en project finance y concesiones
   a. Relevancia del importe máximo para cierre financiero
   b. Due diligence técnica y contractual
   c. Control de cambios financiables
   d. Relación con contratos de operación
   e. Riesgos para sponsor, financiador y promotor

6. Informes para financiadores
   a. Informe inicial de GMP
   b. Informe mensual de avance
   c. Informe de desviaciones
   d. Informe de contingencia
   e. Informe de liquidación final
 

1. Adaptación internacional del contrato GMP
   a. Diferencias entre sistemas jurídicos
   b. Terminología contractual anglosajona y civilista
   c. Compatibilidad con derecho local
   d. Prácticas internacionales de construcción
   e. Necesidad de asesoramiento local

2. Proyectos en España
   a. Uso del GMP en promoción privada
   b. Relación con construcción, project management y cost management
   c. Contratos con promotores institucionales
   d. Relevancia de auditoría y trazabilidad
   e. Precauciones en contratos con financiación bancaria

3. Proyectos en Latinoamérica
   a. Diversidad de marcos legales
   b. Riesgos de permisos, suelo y servicios
   c. Contratación de proveedores locales
   d. Riesgos de tipo de cambio e inflación
   e. Adaptación del libro abierto a la práctica local

4. Moneda, tipo de cambio e inflación
   a. Moneda contractual
   b. Moneda de pago
   c. Fórmulas de ajuste
   d. Coberturas financieras
   e. Relación con el precio máximo garantizado

5. Fiscalidad y costes locales
   a. Impuestos indirectos
   b. Retenciones fiscales
   c. Aranceles y costes aduaneros
   d. Costes laborales locales
   e. Tratamiento de costes fiscales dentro o fuera del GMP

6. Cláusulas internacionales esenciales
   a. Ley aplicable
   b. Jurisdicción o arbitraje
   c. Idioma contractual
   d. Notificaciones
   e. Reconocimiento y ejecución de decisiones
 

1. Reclamaciones típicas en GMP
   a. Disputas sobre alcance
   b. Reclamaciones por cambios
   c. Reclamaciones por costes no reembolsados
   d. Reclamaciones por uso de contingencia
   e. Reclamaciones por cálculo del ahorro compartido

2. Procedimiento interno de reclamaciones
   a. Notificación temprana
   b. Plazos de presentación
   c. Documentación justificativa
   d. Evaluación técnica y económica
   e. Decisión motivada del promotor o comité

3. Mecanismos de prevención de disputas
   a. Reuniones periódicas
   b. Alertas tempranas
   c. Opinión de experto independiente
   d. Dispute boards
   e. Auditoría preventiva

4. Mediación y negociación
   a. Negociación escalonada
   b. Mediación técnica
   c. Mediación económica
   d. Acuerdos parciales
   e. Documentación de transacciones

5. Arbitraje y litigio
   a. Conveniencia del arbitraje internacional
   b. Prueba documental en GMP
   c. Papel de la auditoría
   d. Pericial de costes
   e. Ejecución de la resolución

6. Cierre de controversias
   a. Liquidación pactada
   b. Renuncias y reservas
   c. Liberación de garantías
   d. Acuerdo de confidencialidad
   e. Lecciones aprendidas para futuros contratos
 

1. CHECKLIST. Idoneidad del GMP para el proyecto

Sección 1. Datos generales del proyecto

Sección 2. Nivel de definición del diseño

Sección 3. Complejidad técnica del proyecto

Sección 4. Capacidad de control del promotor

Sección 5. Necesidad de flexibilidad

Sección 6. Existencia de financiación o inversor externo

2. CHECKLIST. Documentación previa para preparar un contrato GMP

Sección 1. Proyecto técnico disponible

Sección 2. Mediciones y especificaciones

Sección 3. Estudios de suelo y estado existente

Sección 4. Licencias y permisos

Sección 5. Presupuesto preliminar

Sección 6. Estado de suficiencia documental

3. CHECKLIST. Selección del contratista GMP

Sección 1. Datos de la licitación y del contratista evaluado

Sección 2. Experiencia en libro abierto

Sección 3. Capacidad de gestión de compras

Sección 4. Solvencia financiera

Sección 5. Equipo técnico asignado

Sección 6. Sistemas de control documental

4. CHECKLIST. Negociación del GMP

Sección 1. Datos de la negociación

Sección 2. Alcance incluido

Sección 3. Costes reembolsables

Sección 4. Honorarios del contratista

Sección 5. Contingencia

Sección 6. Ahorro compartido

5. CHECKLIST. Riesgos antes de firmar un contrato GMP

Sección 1. Datos generales de la revisión de riesgos

Sección 2. Riesgos técnicos

Sección 3. Riesgos económicos

Sección 4. Riesgos de plazo

Sección 5. Riesgos legales

Sección 6. Riesgos de financiación

6. CHECKLIST. Aprobación interna del promotor antes de firmar un contrato GMP

Sección 1. Datos de la aprobación interna

Sección 2. Validación técnica

Sección 3. Validación económica

Sección 4. Validación jurídica

Sección 5. Validación financiera

Sección 6. Aprobación final del órgano competente
 

1. FORMULARIO. Cláusula de definición del Precio Máximo Garantizado

Sección 1. Datos contractuales del ejemplo

Sección 2. Concepto de GMP

Sección 3. Importe máximo

Sección 4. Alcance incluido

Sección 5. Exclusiones

Sección 6. Condiciones de ajuste

2. FORMULARIO. Cláusula de costes reembolsables

Sección 1. Datos contractuales del ejemplo

Sección 2. Costes directos admitidos

Sección 3. Costes indirectos admitidos

Sección 4. Costes excluidos

Sección 5. Documentación justificativa

Sección 6. Consecuencias de costes no acreditados

3. FORMULARIO. Cláusula de honorarios del contratista

Sección 1. Datos económicos del ejemplo

Sección 2. Honorario fijo

Sección 3. Honorario porcentual

Sección 4. Gastos generales

Sección 5. Beneficio industrial

Sección 6. Incentivos adicionales

4. FORMULARIO. Cláusula de contingencia

Sección 1. Datos de la contingencia del ejemplo

Sección 2. Importe de contingencia

Sección 3. Finalidad

Sección 4. Procedimiento de uso

Sección 5. Prohibiciones

Sección 6. Tratamiento del saldo no utilizado

5. FORMULARIO. Cláusula de ahorro compartido

Sección 1. Datos del ejemplo

Sección 2. Definición de ahorro

Sección 3. Fórmula de reparto

Sección 4. Condiciones de reconocimiento

Sección 5. Exclusiones

Sección 6. Liquidación final

6. FORMULARIO. Cláusula de libro abierto y auditoría

Sección 1. Datos del proyecto auditado

Sección 2. Derecho de acceso

Sección 3. Documentación auditada

Sección 4. Periodicidad

Sección 5. Confidencialidad

Sección 6. Ajustes derivados de auditoría
 

1. FORMULARIO. Presupuesto base GMP

Sección 1. Datos generales del proyecto

Sección 2. Capítulos de coste

Sección 3. Costes directos

Sección 4. Costes indirectos

Sección 5. Contingencia y honorarios

2. FORMULARIO. Matriz de inclusiones y exclusiones

Sección 1. Datos generales de la matriz

Sección 2. Partidas incluidas

Sección 3. Partidas excluidas

Sección 4. Supuestos condicionados

Sección 5. Responsable de cada partida

Sección 6. Observaciones contractuales

3. FORMULARIO. Registro de contingencia

Sección 1. Datos generales del registro

Sección 2. Contingencia inicial

Sección 3. Solicitudes de uso

Sección 4. Aprobaciones

Sección 5. Contingencia consumida

Sección 6. Contingencia disponible

4. FORMULARIO. Solicitud de orden de cambio

Sección 1. Datos generales de la solicitud

Sección 2. Descripción del cambio

Sección 3. Causa

Sección 4. Impacto en coste

Sección 5. Impacto en plazo

Sección 6. Decisión de aprobación o rechazo

5. FORMULARIO. Informe mensual de coste

Sección 1. Datos generales del informe

Sección 2. Coste presupuestado

Sección 3. Coste comprometido

Sección 4. Coste incurrido

Sección 5. Coste previsto a terminación

Sección 6. Desviación frente al GMP

6. FORMULARIO. Cálculo de ahorro compartido

Sección 1. Datos generales del cálculo

Sección 2. GMP aprobado

Sección 3. Ajustes autorizados

Sección 4. Coste final auditado

Sección 5. Ahorro neto

Sección 6. Reparto entre promotor y contratista
 

1. CHECKLIST. Control mensual de coste del contrato GMP

Sección 1. Datos generales del control mensual

Sección 2. Revisión de certificaciones

Sección 3. Revisión de facturas

Sección 4. Revisión de subcontratos

Sección 5. Revisión de contingencia

Sección 6. Revisión de desviaciones

2. CHECKLIST. Auditoría de libro abierto

Sección 1. Datos generales de la auditoría

Sección 2. Acceso documental

Sección 3. Conciliación contable

Sección 4. Verificación de costes

Sección 5. Revisión de descuentos

Sección 6. Hallazgos y ajustes

3. CHECKLIST. Compras y subcontratación en contrato GMP

Sección 1. Datos generales de compras

Sección 2. Ofertas recibidas

Sección 3. Comparativos

Sección 4. Adjudicaciones

Sección 5. Contratos firmados

Sección 6. Cambios posteriores

4. CHECKLIST. Control de cambios en contrato GMP

Sección 1. Datos generales del cambio

Sección 2. Solicitud documentada

Sección 3. Evaluación técnica

Sección 4. Evaluación económica

Sección 5. Aprobación formal

Sección 6. Registro en el GMP actualizado

5. CHECKLIST. Recepción de obra bajo contrato GMP

Sección 1. Datos generales de recepción

Sección 2. Alcance ejecutado

Sección 3. Calidad verificada

Sección 4. Pruebas realizadas

Sección 5. Defectos pendientes

Sección 6. Documentación as built

6. CHECKLIST. Cierre económico del contrato GMP

Sección 1. Datos generales de cierre

Sección 2. Coste final auditado

Sección 3. Contingencia no utilizada

Sección 4. Ahorro compartido

Sección 5. Retenciones y garantías

Sección 6. Acta de liquidación final
 

1. FORMULARIO. Acta de fijación del GMP

Sección 1. Identificación del proyecto

Sección 2. Documentos de referencia

Sección 3. Importe máximo garantizado

Sección 4. Exclusiones y condiciones

Sección 5. Firmas y anexos

2. FORMULARIO. Acta del comité de seguimiento GMP

Sección 1. Asistentes

Sección 2. Estado del coste

Sección 3. Estado de plazo

Sección 4. Decisiones adoptadas

Sección 5. Acciones pendientes

3. FORMULARIO. Informe de alerta temprana

Sección 1. Identificación del riesgo

Sección 2. Causa probable

Sección 3. Impacto económico

Sección 4. Impacto en plazo

Sección 5. Medidas de mitigación

4. FORMULARIO. Informe de auditoría intermedia

Sección 1. Alcance de revisión

Sección 2. Documentación examinada

Sección 3. Hallazgos

Sección 4. Ajustes recomendados

Sección 5. Conclusiones

5. FORMULARIO. Informe de liquidación final

Sección 1. GMP ajustado

Sección 2. Coste real auditado

Sección 3. Contingencia utilizada

Sección 4. Ahorro compartido

Sección 5. Saldo final entre las partes

6. FORMULARIO. Comunicación de controversia

Sección 1. Hechos

Sección 2. Fundamento contractual

Sección 3. Documentación soporte

Sección 4. Importe reclamado

Sección 5. Propuesta de resolución
 

1. Caso práctico de edificio terciario con GMP y libro abierto
   a. Situación inicial
   b. Fijación del GMP
   c. Gestión de compras
   d. Uso de contingencia
   e. Liquidación final

2. Caso práctico de hotel con ahorro compartido
   a. Alcance contractual
   b. Value engineering
   c. Reducción de coste
   d. Validación de calidades
   e. Reparto del ahorro

3. Caso práctico de hospital con financiación externa
   a. Exigencias del financiador
   b. Control de CAPEX
   c. Auditoría mensual
   d. Cambios técnicos
   e. Cierre económico

4. Caso práctico de centro logístico con compras internacionales
   a. Equipos críticos
   b. Riesgo de tipo de cambio
   c. Retrasos de suministro
   d. Ajustes de GMP
   e. Medidas correctoras

5. Caso práctico de rehabilitación compleja
   a. Incertidumbres técnicas
   b. Condiciones ocultas
   c. Uso de contingencia
   d. Cambios de alcance
   e. Lecciones aprendidas

6. Caso práctico de infraestructura privada
   a. Matriz de riesgos
   b. Subcontratación por paquetes
   c. Control de plazo
   d. Reclamaciones
   e. Auditoría final
 

1. Caso práctico de coste no reembolsable
   a. Hechos
   b. Documentación aportada
   c. Posición del contratista
   d. Posición del promotor
   e. Solución contractual

2. Caso práctico de contingencia indebidamente utilizada
   a. Causa del conflicto
   b. Revisión del contrato
   c. Auditoría de partidas
   d. Ajuste económico
   e. Medidas preventivas

3. Caso práctico de ahorro compartido discutido
   a. Cálculo inicial
   b. Costes pendientes
   c. Descuentos de proveedores
   d. Auditoría final
   e. Reparto corregido

4. Caso práctico de cambio no aprobado
   a. Instrucción verbal
   b. Ejecución del trabajo
   c. Reclamación posterior
   d. Análisis documental
   e. Resolución del conflicto

5. Caso práctico de sobrecoste por inflación
   a. Contexto económico
   b. Cláusula de revisión
   c. Riesgo asumido por las partes
   d. Negociación de ajuste
   e. Resultado final

6. Caso práctico de cierre con múltiples reclamaciones
   a. Reclamaciones cruzadas
   b. Auditoría integral
   c. Mediación técnica
   d. Acuerdo de liquidación
   e. Lecciones aprendidas
 

1. Implantación del GMP en una promotora
   a. Política interna de contratación
   b. Modelos contractuales
   c. Equipo de control de coste
   d. Procedimientos de auditoría
   e. Formación interna

2. Implantación del GMP en una constructora
   a. Sistemas de contabilidad de proyecto
   b. Transparencia documental
   c. Gestión de subcontratos
   d. Control de contingencia
   e. Cultura de colaboración con el promotor

3. Implantación del GMP en inversores y fondos
   a. Due diligence contractual
   b. Control del importe máximo
   c. Reporting para comité de inversión
   d. Revisión de riesgos
   e. Integración con financiación

4. Implantación en proyectos internacionales
   a. Adaptación legal
   b. Adaptación fiscal
   c. Adaptación cultural
   d. Adaptación documental
   e. Coordinación multijurisdiccional

5. Manual interno de gestión GMP
   a. Procedimientos estándar
   b. Plantillas obligatorias
   c. Roles y responsabilidades
   d. Calendario de reporting
   e. Sistema de lecciones aprendidas

6. Mejora continua
   a. Indicadores de desempeño
   b. Comparación entre proyectos
   c. Base de datos de costes
   d. Revisión de conflictos recurrentes
   e. Actualización periódica de formularios
 

Caso práctico 1. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Aplicación básica de un GMP con libro abierto en un edificio terciario.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Sustitución del precio alzado inicial por un contrato GMP con importe máximo garantizado

2. Definición de una matriz de inclusiones y exclusiones del GMP

3. Implantación de un régimen de libro abierto con códigos de coste y documentación justificativa

4. Regulación específica de la contingencia contractual

5. Incorporación de un mecanismo de ahorro compartido

6. Creación de un comité de seguimiento del contrato GMP

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Negociación del alcance incluido y de las exclusiones en un contrato GMP para un complejo hotelero.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Elaboración de una matriz contractual de inclusiones, exclusiones y supuestos condicionados

2. Fijación de un GMP base y de paquetes condicionados con importes provisionales controlados

3. Regulación diferenciada entre contingencia del contrato y reserva del promotor

4. Implantación de un procedimiento de aprobación de estándares del operador hotelero

5. Sistema de libro abierto adaptado a compras hoteleras y paquetes especializados

6. Fórmula de ahorro compartido condicionada a calidad hotelera y recepción operativa

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Control del CAPEX y de la auditoría mensual en un hospital con financiación externa.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Definición de un GMP bancable con desglose detallado por capítulos clínicos y no clínicos

2. Matriz de frontera entre obra, instalaciones hospitalarias y equipamiento médico

3. Implantación de auditoría mensual independiente vinculada a disposiciones de financiación

4. Procedimiento reforzado para cambios clínicos y técnicos

5. Regulación estricta de contingencia contractual y reserva del promotor

6. Sistema de ahorro compartido limitado y condicionado a apertura operativa

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Gestión de compras internacionales y riesgo de suministro en un centro logístico.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Aprobación de un plan de compras internacionales integrado en el contrato GMP

2. Fijación de un GMP con paquetes internacionales sujetos a precios base y reglas limitadas de ajuste

3. Regulación del riesgo de tipo de cambio y de las coberturas financieras

4. Sistema de garantías, anticipos y control de pagos a proveedores internacionales

5. Auditoría específica de compras internacionales y descuentos de proveedores

6. Sistema de alertas tempranas para retrasos de suministro y medidas de mitigación

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Gestión de incertidumbres técnicas y condiciones ocultas en una rehabilitación compleja.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Fijación de un GMP por fases con periodo inicial de investigación ampliada

2. Creación de una matriz de riesgos ocultos, previsibles y excluidos

3. Regulación del procedimiento de descubrimiento de condiciones ocultas

4. Separación entre contingencia contractual y reserva extraordinaria del promotor

5. Implantación de libro abierto reforzado para demoliciones, refuerzos y restauración

6. Sistema de ahorro compartido limitado a eficiencias reales y no a menor alcance

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Control de plazo, subcontratación por paquetes y auditoría final en una infraestructura privada.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Fijación de un GMP por fases con hitos de entrega parcial

2. Matriz de riesgos de terceros, servicios existentes y permisos

3. Subcontratación por paquetes con licitación competitiva y control del promotor

4. Procedimiento de alertas tempranas para interferencias y retrasos de conexión

5. Regulación de contingencia y cambios de alcance

6. Auditoría final con conciliación de costes, contingencia, cambios y ahorro compartido

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Rechazo de costes no reembolsables en la liquidación mensual de una obra industrial.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Revisión contractual de la definición de costes reembolsables y no reembolsables

2. Auditoría detallada de las partidas controvertidas

3. Reclasificación de costes y emisión de una certificación corregida

4. Aplicación de reglas de no reembolso a costes ya cubiertos por el fee del contratista

5. Tratamiento de retrabajos, penalizaciones y costes imputables al contratista

6. Refuerzo del procedimiento mensual de control para evitar reincidencias

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Uso indebido de la contingencia contractual para cubrir errores de ejecución y retrasos imputables al contratista.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Auditoría extraordinaria del consumo de contingencia

2. Reclasificación de las partidas imputadas a contingencia

3. Restablecimiento del registro de contingencia y bloqueo de usos no aprobados

4. Revisión del coste previsto a terminación y del ahorro potencial

5. Aplicación de medidas correctoras al contratista y a sus subcontratistas

6. Revisión de la cláusula operativa de contingencia mediante acta interpretativa

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Cálculo discutido del ahorro compartido por descuentos de proveedores y costes pendientes de cierre.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Suspensión parcial del pago del incentivo hasta la auditoría final completa

2. Auditoría de descuentos, bonificaciones y rappels de proveedores

3. Constitución de reservas por costes pendientes y repasos

4. Tratamiento de reclamaciones de subcontratistas

5. Revisión del value engineering para comprobar que no existe reducción indebida de alcance

6. Cálculo auditado del ahorro neto y liquidación escalonada

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Ejecución de un cambio no aprobado por instrucción verbal durante una obra de rehabilitación hotelera.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Reconstrucción documental de los hechos y de la supuesta instrucción verbal

2. Clasificación jurídica y contractual del cambio ejecutado

3. Auditoría del coste directo realmente incorporado a la obra

4. Rechazo parcial de costes indirectos y prolongación de medios

5. Regularización mediante orden de cambio excepcional con reserva de procedimiento

6. Implantación de un protocolo reforzado de instrucciones del operador hotelero

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Sobrecoste por inflación de materiales y discusión sobre la revisión del Precio Máximo Garantizado.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Auditoría extraordinaria de la reclamación por inflación

2. Revisión del plan de compras y determinación de responsabilidades por adjudicación tardía

3. Aplicación diferenciada de contingencia contractual, ajuste del GMP y rechazo de partidas

4. Implantación urgente de un plan de mitigación de inflación y compras críticas

5. Revisión de value engineering sin reducción de prestaciones esenciales

6. Actualización del GMP, del coste previsto a terminación y de la financiación

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Cierre económico con múltiples reclamaciones cruzadas y auditoría integral del GMP.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Apertura de una auditoría integral de cierre económico

2. Reconstrucción del GMP ajustado

3. Verificación del coste final auditado y rechazo de costes no reembolsables

4. Análisis de costes prolongados y retrasos

5. Tratamiento de reclamaciones de subcontratistas

6. Conciliación de contingencia contractual

7. Mediación técnica y acuerdo de liquidación final

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Implantación del modelo GMP en una promotora con varios proyectos en ejecución.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Aprobación de una política interna de contratación GMP

2. Creación de una plantilla contractual corporativa de GMP

3. Implantación de un sistema corporativo de libro abierto y codificación de costes

4. Creación de un comité interno de control GMP

5. Formación interna y homologación de contratistas GMP

6. Sistema de lecciones aprendidas y mejora continua

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Implantación del modelo GMP en una constructora que debe adaptar su contabilidad, compras y cultura de transparencia.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Creación de una política interna de aceptación de contratos GMP

2. Implantación de una contabilidad de proyecto adaptada al libro abierto

3. Manual interno de costes reembolsables y no reembolsables

4. Procedimiento de gestión de contingencia contractual

5. Reforma del sistema de compras y subcontratación para contratos GMP

6. Formación de equipos de obra, compras, administración y dirección

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Implantación del control GMP por un inversor institucional en una cartera de proyectos inmobiliarios.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Creación de un protocolo de due diligence contractual GMP antes de invertir

2. Implantación de un cuadro de mando homogéneo para toda la cartera

3. Derecho de auditoría reforzado o auditoría de confianza del inversor

4. Reglas internas para aprobar cambios, contingencia y desviaciones relevantes

5. Metodología de análisis del ahorro compartido desde la perspectiva del inversor

6. Creación de un comité de seguimiento de cartera GMP

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Adaptación internacional del GMP en un proyecto multijurisdiccional con promotor, contratista e inversores de distintos países.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Redacción de un contrato GMP bilingüe con glosario contractual prevalente

2. Regulación de moneda contractual, tipo de cambio e inflación

3. Matriz internacional de costes incluidos, excluidos y fiscalidad local

4. Adaptación del libro abierto a la cadena local de suministro

5. Comité de seguimiento internacional con reglas de gobierno y escalado

6. Sistema internacional de resolución temprana de controversias

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Control de financiación, disposiciones bancarias y covenants en un proyecto con GMP.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Integración del informe mensual GMP con el informe financiero para banco e inversor

2. Auditoría específica de anticipos a proveedores y compras críticas

3. Revisión de contingencia y creación de una alerta financiera por consumo acelerado

4. Actualización de covenants y escenarios de financiación

5. Creación de una reserva financiera vinculada a riesgos GMP

6. Reprogramación de disposiciones bancarias y calendario de pagos

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Aplicación del GMP en un proyecto concesional con project finance, garantías y control de cambios financiables.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Integración del contrato GMP con el cierre financiero y los documentos de financiación

2. Clasificación de cambios financiables, no financiables y condicionados

3. Revisión de las modificaciones exigidas por la autoridad concedente

4. Tratamiento de cambios solicitados por el operador

5. Gestión de interferencias con redes existentes y uso de contingencia

6. Refuerzo de garantías, retenciones y step-in rights

7. Informe mensual integrado de construcción, financiación y concesión

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Tratamiento de moneda, fiscalidad local, aranceles y retenciones en un contrato GMP internacional.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Elaboración urgente de una matriz fiscal, aduanera y monetaria del GMP

2. Fijación de un tipo de cambio contractual y bandas de variación

3. Auditoría partida por partida de la reclamación fiscal y monetaria

4. Creación de un procedimiento de validación previa para importaciones y pagos internacionales

5. Separación entre contingencia contractual y reserva fiscal del promotor

6. Actualización del reporting al inversor y a la entidad financiadora

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Gestión de reclamaciones, dispute board y arbitraje preventivo en un contrato GMP internacional.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Activación formal del procedimiento de reclamaciones y cierre de la ventana de reclamaciones acumuladas

2. Auditoría extraordinaria de las reclamaciones económicas

3. Elevación de las cuestiones principales al dispute board

4. Regularización del GMP ajustado y actualización del modelo financiero

5. Acuerdo de continuidad de obra y reserva limitada de derechos

6. Refuerzo del procedimiento de reclamaciones para el resto de la obra

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Integración de BIM 5D, gemelo digital y plataforma colaborativa para controlar coste, cambios y auditoría.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Aprobación de un protocolo BIM-GMP con valor contractual definido

2. Creación de una codificación única entre modelo BIM, presupuesto GMP y contabilidad de proyecto

3. Clasificación de interferencias BIM según responsabilidad y tratamiento económico

4. Implantación de BIM 5D para control de coste previsto a terminación

5. Plataforma colaborativa y trazabilidad de decisiones

6. Requisitos del gemelo digital y separación entre coste de construcción y coste de explotación

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Auditoría de compras, conflicto de interés y descuentos ocultos en subcontratación internacional.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Activación de una auditoría extraordinaria de compras y compliance

2. Revisión específica del paquete de fachadas y cerramientos

3. Investigación de conflicto de interés en el paquete de climatización

4. Regularización de descuentos, rappels y bonificaciones ocultas

5. Revisión de adjudicaciones directas y de modificaciones posteriores de subcontratos

6. Implantación de un plan reforzado de compliance contractual

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Sustitución de un subcontratista crítico, ejecución de garantías y control del impacto en el GMP.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Activación de una alerta temprana formal y auditoría extraordinaria del paquete de fachada

2. Clasificación contractual del riesgo de insolvencia o incumplimiento del subcontratista

3. Ejecución o preservación de garantías del subcontratista

4. Licitación acelerada de proveedor sustituto con control de coste y plazo

5. Determinación del tratamiento económico dentro del GMP

6. Revisión del programa y de las penalizaciones por retraso

7. Comunicación al banco e inversor y actualización del coste previsto a terminación

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Reestructuración preventiva del GMP ante riesgo de superación del importe máximo en un proyecto fast track.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Auditoría integral de coste previsto a terminación

2. Congelación temporal de cambios no críticos y creación de una lista de decisiones financiables

3. Recuperación de contingencia indebidamente comprometida

4. Programa urgente de value engineering sin pérdida de prestaciones

5. Reasignación de responsabilidades entre promotor, contratista, operador e inversor

6. Adenda de reestructuración preventiva del GMP

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "CONTRATO DE PRECIO MÁXIMO GARANTIZADO (GMP) EN CONSTRUCCIÓN: LIBRO ABIERTO, CONTINGENCIA, AHORRO COMPARTIDO Y AUDITORÍA." Liquidación final, auditoría forense y acuerdo transaccional en un proyecto internacional con múltiples financiadores.

Causa del Problema

Soluciones Propuestas

1. Constitución de un equipo de auditoría forense del contrato GMP

2. Reconstrucción del GMP ajustado

3. Auditoría del coste final presentado por el contratista

4. Revisión de contingencia contractual

5. Análisis de plazo, costes prolongados y penalizaciones

6. Revisión de reclamaciones de subcontratistas

7. Cálculo del coste final auditado ajustado

Consecuencias Previstas

Resultados de las Medidas Adoptadas

Lecciones Aprendidas